گسترش حاشیه نشینی و ضرورت فراوری خانه های 50 متری - لوکو

جهت دریافت خدمات آلاچیق شیشه ای با گروه ساختمانی آبان در ارتباط باشید. هر گونه خدمات طراحی و اجرای آلاچیق های مختلف را به ما بسپارید.

میانگین رشد سالیانه 1.72 درصدی جمعیت استان تهران (نسبت به رشد 1.24 درصدی جمعیت کشور)، نشان از مهاجرپذیری بالای این استان دارد. همچنین رشد سالیانه کمتر از 1 درصد جمعیت شهر تهران در قیاس با رشد سالیانه بیشتر از 3 درصدی جمعیت در شهرهای پیرامون حاکی از این است که پیراشهر تهران پذیرای اصلی مهاجران است؛ در همین چارچوب و مطابق با قاعده شهرنشینی در ایران، می توان استدلال کرد که سکونتگاه های غیررسمی در حاشیه تهران رو به رجحان است. از سوی دیگر، افزایش هزینه تأمین مسکن و نبود مسکن قابل استطاعت برای همه گروه های اجتماعی-مالی در قسمت های مختلف شهر، سبب رانده شدن تدریجی دهک های پایین درآمدی به خارج از تهران و حاشیه ها شده و تهران را از شهری برای همه و مکانی مناسب برای زندگی همه ساکنان آن دور می نماید.

از آنجا که امرار معاش بخش زیادی از هر دو گروه گفته شده در درون شهر تهران صورت می گیرد، این پدیده منجر به ورود و خروج روزانه بیش از یک و نیم میلیون وسیله نقلیه به تهران شده و علاوه بر تشدید معضلات محیط زیستی و اجتماعی (همچون آلودگی هوا، اتلاف وقت شهروندان در ترافیک و شکل گیری شهرهای خوابگاهی)، تهران را به محلی برای کار و اخذ خدمات بخش قابل توجهی از جمعیتی تبدیل کرده است که در پیرامون آن اسکان دارند.

این در حالی است که در بیشتر کشورهای جهان، حومه نشینی و حرکت از مرکز به پیرامون، شیوه ای برای دستیابی به کیفیت های بالاتر زیست بوده و امکان برخورداری از واحدهای مسکونی بزرگ تر و فضاهای باز و خدمات بیشتر را برای ساکنان فراهم می نماید؛ در عین حال که ارتباط مرکز و پیرامون به وسیله شبکه حمل ونقل عمومی ریلی برقرار می گردد. در ایران و بعضی از کشورها، اما رابطه مرکز و پیرامون به گونه دیگری است و با دور شدن از مرکز به سمت پیرامون و سکونتگاه های حاشیه ای، کمبود خدمات و زیرساخت ها تشدید شده و کیفیت زندگی شهری کاهش پیدا می نماید. اما، در هر حالت، شکل گیری سکونتگاه های پیرامونی سبب خالی شدن مراکز شهری از جمعیت شده و افت شهری و پیدایش محدوده های ناکارآمد را در پی دارد.

به جز اثرات منطقه ای و موضوعات مربوط به ارتباط مرکز-پیرامون در حوزه مسکن، در محدوده شهر تهران، رشد بیشتر از صددرصد قیمت مسکن (در سال 1397 نسبت به سال 1396) در کنار میانگین 100 متر مربعی مساحت واحدهای مسکونی (ناشی از ضوابط برنامه های جامع و تفصیلی در مورد سرانه مسکن و الزام به تأمین کامل پارکینگ)، سبب شده است تا سهم تسهیلات مسکن (در هر دو بخش عرضه و تقاضا) به پایین تر از 20 درصد کاهش یافته و سهم مسکن در سبد هزینه خانوار از حدود 35 درصد در سال 1396 به بالاتر از 60 درصد در سال 1397 افزایش پیدا کند. بنابراین، میزان اجاره نشینی به حدود 50 درصد رسیده است؛ بالغ بر 40 درصد از خانوارها دچار بدمسکنی هستند؛ و دهک های پایین درآمدی (و حتی گروه های متوسط مالی)، به دلیل فقدان مسکن قابل استطاعت در بخش های مختلف شهر، قادر به تأمین سکونتگاه مناسب برای خود نبوده و به مرور به حاشیه رانده می شوند.

حقیقت این است که استاندارد واحدهای مسکونی فراوریشده در شهر تهران تناسبی با استطاعت همه خانوارها نداشته و منجر به شکل گیری رابطه معکوس بین عرضه و تقاضا شده است؛ به این معنی که با وجود سهم و تقاضای بالای واحدهای کوچک در بازار معاملات (به دلیل تناسب قیمت آنها با توان خانوار و میزان تسهیلات اعطایی از سوی بانک ها)، عرضه واحدهای با مساحت بیشتر از 100 متر مربع در تهران افزایش یافته است. در چنین شرایطی، افزایش میزان تسهیلات خرید (به رغم نبود منابع مورد احتیاج)، به علت عدم توانایی خانوار در بازپرداخت آن، کمکی به حل مشکل مسکن نخواهد کرد. در این شرایط که توان تصرف واحدهای مسکونی با ویژگی های فراوریشده برای همه خانوارها میسر نیست، راهی جز تغییر ویژگی واحدهای مسکونی فراوریی وجود ندارد؛ تجربه ای که بیشتر کلان شهرهای جهان آن را از سر گذرانده و با بهره گیری از حمل ونقل عمومی، کاهش هزینه های جابه جایی، تأمین پارکینگ عمومی، اعمال سیاست های تشویقی و برطرف موانع ساخت خانه های کوچک اندازه توسط بخش خصوصی، توانسته اند میزان قابل توجهی از مشکل تأمین مسکن را حل نمایند.

بر این اساس، ضروری است که در تهران، با سیاستگذاری منطقه ای و برنامه ریزی شهری، از زمین گیر شدن منابع هنگفت و سرمایه گذاری های عظیم در بخش مسکن که حاصل آن فراوری 300 هزار واحد مسکونی خالی و خارج از توان تصرف خانوار بوده است، جلوگیری کرده و این سرمایه ها را با هدفمندی بیشتر به سمت فراوری خانه های کوچک اندازه و قابل استطاعت راهنمایی نمود.

برای این منظور، احتیاج به بازبینی ضوابط برنامه های توسعه شهری وجود دارد تا بخشی از فراوری مسکن، به خانه های کوچک اندازه (با زیربنای تا 50 مترمربع) اختصاص یابد. در این راستا، توجه به ضرورت اختلاط این واحدها با واحدهای مسکونی متعارف و تدوین دستورالعمل مکان یابی، طراحی، ساخت و بهره برداری این واحدها برای پاسخگویی به احتیاجهای خانوار و تأمین کیفیت های مورد انتظار از اهمیت ویژه ای برخوردار است. همچنین ضروری است که در مکان یابی پروژه های دارای خانه های کوچک اندازه، توزیع متوازن آن در همه بخش های شهر، نزدیکی به ایستگاه های حمل ونقل عمومی و عرصه های کار و فعالیت نظیر دانشگاه ها، بازار، کارخانجات و... مد نظر قرار گیرد؛ به عنوان مثال، می توان محدوده های واقع در شعاع دسترسی مناسب برای پیاده روی یا دوچرخه سواری از ایستگاه های حمل ونقل عمومی را از ضرورت تأمین پارکینگ معاف کرده و هزینه های تأمین مسکن را کاهش داد.

با همین ملاحظات، شهرداری تهران آئین نامه اجرایی بند 21 ماده 55 قانون شهرداری ها را با هدف ایجاد خانه های کوچک اندازه و قابل استطاعت تدوین کرده و درصدد است، با پرهیز از تصدی گری و به عنوان تسهیل گر برنامه، زمینه های لازم را برای تأمین خانه های کوچک اندازه فراهم کند.